상업 부동산 채권 곤란이 역대 최고치에 도달

상업용 부동산 시장, 특히 아파트 시장은 연방준비제도(Federal Reserve)의 최근 금리 인하가 예상했던 구제를 제공하지 못하고 있어 심각한 고통을 겪고 있습니다. 상업용 부동산 모기지로 구성된 CRE-CLO 채권의 고통률은 3분기 기준으로 역대 최고치인 13.1%에 달했습니다. 이는 7개 중 1개의 대출이 현재 고통에 처해 있음을 나타내고, 9월 기준으로 아파트 부문이 가장 심각한 고통을 겪고 있는 것으로 나타났습니다. 월 스트리트 저널은 현재 고통에 처한 아파트 브릿지 대출이 140억 달러이고, 추가로 고통에 처할 위험에 있는 대출이 810억 달러에 달한다고 보도했습니다. 이는 모든 아파트 브릿지 대출의 95%가 현재 고통에 처해 있거나 직면하고 있음을 의미합니다. 아파트 시장의 고통은 2020-22년에 금리수가 거의 0에 가까웠을 때 무분별한 대출 관행 때문입니다. 이 기간 동안 대출 기관들은 부동산 인수에 대한 1.0x 부채 서비스 커버리지 비율로 대출을 작성했는데, 이는 부동산의 초기 순 운영 수입이 이자 지급에만 충분했을 뿐, 그 이상의 것은 남지 않았습니다. 이 대출들의 이자율은 2022년 중반부터 상당히 증가하여 부동산의 이자 지급을 증가시켰습니다. 예를 들어, 순 운영 수입이 100만 달러인 부동산은 당시 3.5%의 이자율로 이자 지급이 100만 달러였습니다. 현재 SOFR이 4.9%이므로 총 이자율은 이제 8.4%가 되었고, 이자 지급은 240만 달러로 증가했지만, 실제 임금이 정체되고 보험 및 재산세와 같은 경비가 증가하여 순 운영 수입이 크게 증가하지 않았습니다. 대출 기관들은 연방준비제도가 느슨한 통화정책을 통해 구제를 제공할 것으로 기대하고 있습니다. 예를 들어 국채를 구입하여 수익률을 낮추는 등. 그러나 시장 신호는 지출을 멈출 수 없는 체제가 시민의 재산을 인플레이션을 통해 빼앗는 경우에는 국채 수익률에 상승 압력을 가하게 되고, 상업용 부동산 시장은 자유 시장 환경에서 자체 구제를 찾아야 할 것입니다.