商業不動産債券のストレスが史上最高に達する

連邦準備制度（FRB）の最近の利下げが予想どおりの緩和効果をもたらさなかったため、特にアパート市場を中心とした商業不動産市場は深刻な混乱に陥っている。商業不動産ローンをパッケージ化したCRE-CLO債券のストレス率は、第3四半期に史上最高の13.1％に達した。これは、7件のローンのうち1件が現在ストレスを受けていることを示しており、アパートメント部門は最も影響を受けており、9月には13.7％のストレス率を示した。 ウォールストリートジャーナルは、現在ストレスを受けているアパートメントブリッジローンが140億ドル、さらに81億ドルのローンがストレスを受けやすい状況にあると報告した。これは、アパートメントブリッジローンの95％が現在ストレスを受けているか、直面していることを意味する。アパートメント市場のストレスは、2020-22年期に金利がほぼゼロに近かったときに、無謀な融資慣行に起因する。融資機関は、1.0倍の債務サービスカバレッジ比率で物件の取得を担保したため、物件の初期の純収入は利息の支払いをカバーするだけであり、余裕はなかった。 これらのローンの金利は、2022年中頃以降に大幅に上昇し、物件の利息の支払いが増加した。たとえば、100万ドルの純収入を持つ物件は、当時の金利3.5％で100万ドルの利息の支払いがあったが、現在のSOFRが4.9％であるため、総金利は8.4％となり、利息の支払いは240万ドルに増加したが、実質賃金の停滞と保険や物件税などの経費の増加により、純収入は大幅に増加していない。 融資機関は、FRBが緩和的な金融政策を通じて救済を提供することを期待している。たとえば、国債の購入により金利を下げるなど。しかし、市場の信号は、支出を止められず、インフレーションを通じて国民の財産を没収し続ける体制は、国債金利に上昇圧力をかけ、商業不動産市場が自由市場の文脈で自らの救済を図らざるを得ないことを示唆している。