Спад на рынке облигаций коммерческой недвижимости достиг рекордного уровня

Сектор коммерческой недвижимости, особенно рынок арендного жилья, испытывает значительные трудности, поскольку недавнее снижение процентных ставок Федеральной резервной системой не принесло ожидаемого облегчения. Доля проблемных облигаций CRE-CLO (облигации, обеспеченные ипотечными кредитами на коммерческую недвижимость) достигла рекордно высокого уровня в 13,1% в третьем квартале. Это означает, что каждый седьмой кредит сейчас находится в проблемной ситуации, причем рынок арендного жилья пострадал больше всего, показав уровень проблемных кредитов в 13,7% в сентябре. По данным Wall Street Journal, объем проблемных мостовых кредитов на жилье в настоящее время составляет 14 миллиардов долларов, а еще 81 миллиард долларов находится под угрозой перехода в разряд проблемных. Это означает, что 95% всех мостовых кредитов на жилье либо уже проблемные, либо находятся на грани проблем. Трудности на рынке арендного жилья объясняются безответственной кредитной политикой в период 2020-2022 годов, когда процентные ставки были близки к нулю, а кредиторы принимали к финансированию приобретение недвижимости с коэффициентом покрытия обслуживания долга 1,0x. Это означает, что первоначальный чистый операционный доход объекта недвижимости должен был просто покрывать выплату процентов, без остатка. Процентные ставки по этим кредитам значительно выросли с середины 2022 года, что привело к увеличению платежей по процентам. Например, для объекта недвижимости с чистым операционным доходом в 1 миллион долларов платежи по процентам составляли 1 миллион долларов при тогдашней процентной ставке 3,5%. С текущим уровнем SOFR в 4,9% общая процентная ставка теперь составляет 8,4%, что приводит к платежам по процентам в размере 2,4 миллиона долларов, в то время как чистый операционный доход не увеличился значительно из-за стагнации реальной заработной платы и увеличения расходов, таких как страхование и налог на недвижимость. Кредиторы рассчитывают на помощь Федеральной резервной системы посредством мягкой денежно-кредитной политики, например, путем покупки казначейских облигаций для снижения доходности. Однако рыночные сигналы указывают на то, что режим, который не может остановить расходы и продолжает экспроприировать собственность своих граждан посредством инфляции, будет оказывать давление на доходность казначейских облигаций, вынуждая рынок коммерческой недвижимости решать свои проблемы в условиях свободного рынка.