La détresse des obligations immobilières commerciales atteint un niveau record

Le secteur immobilier commercial, en particulier le marché des appartements, connaît une grande détresse en raison de la récente baisse des taux d'intérêt de la Réserve fédérale qui n'a pas apporté le soulagement attendu. Le taux de détresse des obligations CRE-CLO, qui sont des prêts hypothécaires immobiliers commerciaux empaquetés, a atteint un niveau record de 13,1 % au troisième trimestre. Cela signifie que un prêt sur sept est actuellement en difficulté, le secteur des appartements étant le plus touché, avec un taux de détresse de 13,7 % en septembre. Le Wall Street Journal a rapporté que 14 milliards de dollars de prêts-relais d'appartements sont actuellement en difficulté et que 81 milliards de dollars supplémentaires sont potentiellement en difficulté. Cela signifie que 95 % de tous les prêts-relais d'appartements sont soit actuellement en difficulté, soit en danger imminent de détresse. La détresse du marché des appartements est attribuée aux pratiques de prêt inconsidérées pendant la période 2020-22, lorsque les taux d'intérêt étaient proches de zéro, et que les prêteurs ont sous-estimé les acquisitions de propriétés avec un ratio de couverture du service de la dette de 1,0x, ce qui signifie que le revenu net d'exploitation initial de la propriété était censé juste couvrir les paiements d'intérêt, sans rien laisser de côté. Les taux d'intérêt sur ces prêts ont augmenté significativement depuis mi-2022, entraînant des paiements d'intérêt plus élevés pour les propriétés. Par exemple, une propriété avec un revenu net d'exploitation de 1 million de dollars aurait eu des paiements d'intérêt de 1 million de dollars au taux d'intérêt prévalent de 3,5 %. Avec le taux SOFR actuel de 4,9 %, le taux d'intérêt total est maintenant de 8,4 %, entraînant des paiements d'intérêt de 2,4 millions de dollars, tandis que le revenu net d'exploitation n'a pas augmenté significativement en raison des salaires réels stagnants et des dépenses accrues comme les primes d'assurance et les impôts fonciers. Les prêteurs comptent sur la Réserve fédérale pour apporter le salut par une politique monétaire accommodante, comme l'achat de titres du Trésor pour faire baisser les rendements. Cependant, les signaux du marché indiquent que un régime qui ne peut pas s'arrêter de dépenser et continue d'approprier les biens de ses citoyens par l'inflation exercera une pression à la hausse sur les rendements des titres du Trésor, forçant le marché immobilier commercial à trouver son propre salut dans un contexte de marché libre.