Сектор коммерческой недвижимости, особенно рынок арендного жилья, испытывает значительные трудности, поскольку недавнее снижение процентных ставок Федеральной резервной системой не принесло ожидаемого облегчения. Доля проблемных облигаций CRE-CLO (облигации, обеспеченные ипотечными кредитами на коммерческую недвижимость) достигла рекордно высокого уровня в 13,1% в третьем квартале. Это означает, что каждый седьмой кредит сейчас находится в проблемной ситуации, причем рынок арендного жилья пострадал больше всего, показав уровень проблемных кредитов в 13,7% в сентябре.
По данным Wall Street Journal, объем проблемных мостовых кредитов на жилье в настоящее время составляет 14 миллиардов долларов, а еще 81 миллиард долларов находится под угрозой перехода в разряд проблемных. Это означает, что 95% всех мостовых кредитов на жилье либо уже проблемные, либо находятся на грани проблем. Трудности на рынке арендного жилья объясняются безответственной кредитной политикой в период 2020-2022 годов, когда процентные ставки были близки к нулю, а кредиторы принимали к финансированию приобретение недвижимости с коэффициентом покрытия обслуживания долга 1,0x. Это означает, что первоначальный чистый операционный доход объекта недвижимости должен был просто покрывать выплату процентов, без остатка.
Процентные ставки по этим кредитам значительно выросли с середины 2022 года, что привело к увеличению платежей по процентам. Например, для объекта недвижимости с чистым операционным доходом в 1 миллион долларов платежи по процентам составляли 1 миллион долларов при тогдашней процентной ставке 3,5%. С текущим уровнем SOFR в 4,9% общая процентная ставка теперь составляет 8,4%, что приводит к платежам по процентам в размере 2,4 миллиона долларов, в то время как чистый операционный доход не увеличился значительно из-за стагнации реальной заработной платы и увеличения расходов, таких как страхование и налог на недвижимость.
Кредиторы рассчитывают на помощь Федеральной резервной системы посредством мягкой денежно-кредитной политики, например, путем покупки казначейских облигаций для снижения доходности. Однако рыночные сигналы указывают на то, что режим, который не может остановить расходы и продолжает экспроприировать собственность своих граждан посредством инфляции, будет оказывать давление на доходность казначейских облигаций, вынуждая рынок коммерческой недвижимости решать свои проблемы в условиях свободного рынка.
www.zerohedge.com
Commercial Real Estate Bond Distress Reaches Record High
Create attached notes ...