Krise bei Anleihen für gewerbliche Immobilien erreicht Rekordhoch

Der gewerbliche Immobiliensektor, insbesondere der Wohnungsmarkt, befindet sich in einer erheblichen Notlage, da die jüngsten Zinssenkungen der US-Notenbank nicht die erwartete Erleichterung bringen. Die Distress-Rate für CRE-CLO-Anleihen, bei denen es sich um verpackte gewerbliche Immobilienhypotheken handelt, erreichte im 3. Quartal ein Allzeithoch von 13,1 %. Dies deutet darauf hin, dass derzeit jeder siebte Kredit notleidend ist, wobei der Wohnungssektor mit einer Notquote von 13,7 % im September am stärksten betroffen ist. Das Wall Street Journal berichtete, dass es derzeit 14 Milliarden US-Dollar an notleidenden Wohnungsbrückenkrediten und weitere 81 Milliarden US-Dollar an potenziell notleidenden Krediten gibt. Das bedeutet, dass 95 % aller Wohnungsbrückenkredite entweder derzeit notleidend oder in unmittelbarer Gefahr sind, in Not zu geraten. Die Notlage des Wohnungsmarktes wird auf die rücksichtslosen Kreditvergabepraktiken im Zeitraum 2020-22 zurückgeführt, als die Zinssätze nahe Null lagen und die Kreditgeber Immobilienkäufe mit einem 1,0-fachen Schuldendienstdeckungsgrad zeichneten, was bedeutete, dass das anfängliche Nettobetriebsergebnis der Immobilie nur die Zinszahlungen abdecken sollte und nichts übrig blieb. Die Zinssätze für diese Kredite sind seit Mitte 2022 deutlich gestiegen, was zu höheren Zinszahlungen für Immobilien führt. Zum Beispiel hätte eine Immobilie mit einem Nettobetriebsergebnis von 1 Million US-Dollar Zinszahlungen in Höhe von 1 Million US-Dollar zum damals geltenden Zinssatz von 3,5 % gehabt. Bei einem aktuellen SOFR von 4,9 % beträgt der Gesamtzinssatz nun 8,4 %, was zu Zinszahlungen in Höhe von 2,4 Millionen US-Dollar führt, während das Nettobetriebsergebnis aufgrund stagnierender Reallöhne und gestiegener Ausgaben wie Versicherungs- und Grundsteuern nicht wesentlich gestiegen ist. Die Kreditgeber verlassen sich darauf, dass die Federal Reserve durch eine lockere Geldpolitik Abhilfe schafft, z. B. durch den Kauf von Staatsanleihen, um die Renditen zu senken. Die Marktsignale deuten jedoch darauf hin, dass ein Regime, das nicht aufhören kann, Geld auszugeben und sich weiterhin das Eigentum seiner Bürger durch Inflation aneignet, einen Aufwärtsdruck auf die Renditen der Staatsanleihen ausüben und den Markt für Gewerbeimmobilien dazu zwingen wird, seine eigene Rettung in einem freien Marktkontext zu finden.